УДАР ЗА МАКЕДОНЦИТЕ: За имот во Грција данокот скока петпати од 2027 година

Македонците кои планираат да купат стан, куќа или друг недвижен имот во Грција би можеле од почетокот на 2027 година да се соочат со значително повисок трошок. Грчката влада најавува голема промена во данокот при пренос на сопственост, со која стапката за купувачите од земји надвор од Европската Унија би се зголемила од сегашните 3 на 15 проценти.

Најавата ја соопшти грчкиот премиер Кирјакос Мицотакис во Солун, во рамки на неговото обраќање на 90. Меѓународен саем. Според најавите, новите правила би требало да почнат да се применуваат од 1 јануари 2027 година, што би значело дека купувањето недвижност во Грција за граѓаните на трети земји може да стане значително поскапо.

Грчката влада промената ја образложува со потребата да се ограничи притисокот што странската побарувачка го создава врз пазарот на недвижности. Во последните години интересот на странските купувачи за грчкиот имотен пазар значително порасна, особено во атрактивните туристички региони и поголемите градови. Владата сега се обидува да најде рамнотежа меѓу привлекувањето странски капитал и обезбедувањето достапни домови за грчките граѓани.

Според актуелните правила, купувачот при пренос на сопственоста плаќа данок од 3 проценти, односно ефективно околу 3,09 проценти кога ќе се вклучи општинскиот додаток. Данокот се пресметува според повисоката вредност од купопродажната цена и таканаречената објективна вредност што ја утврдува државата, а обврската се подмирува пред потпишувањето на нотарскиот акт.

Со новата стапка, разликата би била огромна.

За имот вреден 400.000 евра, данокот од сегашните приближно 12.000 евра би се зголемил на околу 60.000 евра. Кај недвижност од 250.000 евра, наместо околу 7.500 евра, купувачот би требало да издвојува околу 37.500 евра. Тоа значи дека само даночната обврска би можела да претставува сериозен дел од вкупниот буџет потребен за купување недвижност.

Особено внимание привлекува влијанието врз странските инвеститори кои ја користат грчката програма „златна виза“. Ако не бидат предвидени посебни исклучоци, и тие би биле опфатени со новата стапка. Кај инвестиција од 800.000 евра, данокот би пораснал од околу 24.000 на дури 120.000 евра.

Сепак, пред новите правила да станат реалност, остануваат повеќе отворени прашања. Не е целосно разјаснето како би биле третирани државјани на трети земји кои веќе имаат дозвола за престој во Грција, дали купувањето преку компанија регистрирана во Грција или во друга земја членка на ЕУ би имало различен даночен третман и дали за трансакциите што се веќе во тек ќе биде воведен преоден период.

За Македонците ова е особено важно, бидејќи граѓаните на Северна Македонија немаат статус на граѓани на Европската Унија и би се вбројувале во категоријата купувачи од трети земји. Доколку предлогот биде усвоен без дополнителни исклучоци, новата стапка би се однесувала и на нив.

Промената доаѓа во период кога грчкиот пазар на недвижности веќе поминува низ серија регулаторни измени. Во најбараните области минималните износи за инвестиции преку програмата „златна виза“ се зголемени, додека паралелно се менуваат и даночните услови за новоградбите.

Дополнителен фактор е и планираното истекување на мерката со која за одредени нови градби не се наплаќа ДДВ од 24 проценти. Доколку ова ослободување не биде продолжено, одредени купувачи би можеле да се соочат со уште една промена во структурата на трошоците при купување имот.

Иако владата странската побарувачка ја гледа како еден од факторите што придонесуваат за поскапувањето на недвижностите, дел од експертите сметаат дека проблемот со достапното домување е многу покомплексен.

Адвокатот Александар Рисвас од атинската компанија „Risvas & Associates“ предупредува дека странските купувачи не треба да се третираат како главен виновник за недостигот на станови. Според него, значителен дел од постојниот станбен фонд во Грција не се користи за трајно домување. Некои недвижности се празни, други се во лоша состојба и чекаат реновирање, а има и имоти чија употреба е отежната поради наследни спорови или голем број сопственици.

Тој посочува и на уште еден важен тренд. Инвеститорите во одредени случаи купуваат стари деловни објекти и ги пренаменуваат во станбени единици. На тој начин, наместо да се намалува понудата на станови, се создава нов станбен простор од објекти кои претходно немале таква намена.

Токму затоа, според критичарите на мерката, висок данок за странските купувачи може да има и спротивен ефект од посакуваниот. Наместо да се зголеми достапноста на станови, дел од инвестициите би можеле да бидат одложени или откажани, што би го забавило реновирањето и пренамената на неискористените објекти.

Отворено останува и прашањето за еднаквиот даночен третман. Доколку двајца купувачи купат недвижност со иста вредност, на исти услови и во ист период, но едниот плаќа 3, а другиот 15 проценти данок единствено поради државјанството, мерката неизбежно отвора дебата за нејзината пропорционалност и оправданост.

Грчката влада, од друга страна, се обидува да го намали притисокот врз пазарот на недвижности во момент кога цените на домовите во повеќе делови од земјата значително пораснаа. Пакетот мерки што го најави Мицотакис е вреден 2,2 милијарди евра и опфаќа различни политики, меѓу кои и програма од две милијарди евра за субвенционирање станбени кредити, постепено намалување на трошоците за електрична енергија и укинување на годишниот данок на недвижности во малите населени места.

Најавената даночна промена доаѓа во пресрет на парламентарните избори во Грција, кои треба да се одржат во пролетта 2027 година. Доколку рокот за примена остане 1 јануари, новите правила би стапиле во сила само неколку месеци пред изборите.

За македонските граѓани кои веќе размислуваат за купување имот во Грција, 2027 година затоа може да биде важна граница. Доколку најавеното зголемување биде усвоено без исклучоци и без преодни правила, разликата во трошокот меѓу купување според сегашните и идните услови ќе биде огромна.

Сепак, конечниот ефект ќе зависи од текстот на законот и од тоа дали грчките власти ќе предвидат исклучоци или посебен третман за одредени категории купувачи. До тогаш, најважно е потенцијалните купувачи да ги следат официјалните правила, бидејќи разликата меѓу даночна стапка од 3 и 15 проценти може да значи десетици илјади евра при купување недвижност.