Становите во Македонија сè уште поскапуваат, но пазарот покажува знаци на забавување: Дали доаѓа пресврт?

По неколку години постојано зголемување на цените на недвижностите, македонскиот пазар на станови почнува да покажува први знаци на забавување. Иако купувањето сопствен дом и понатаму претставува голем финансиски предизвик за многу граѓани, најновите податоци укажуваат дека темпото со кое поскапуваат становите постепено се намалува. Ова го отвора прашањето дали пазарот се приближува до период на стабилизација или станува збор само за привремено забавување на растот.

Особено внимание привлекуваат два фактора што би можеле да влијаат врз движењето на цените во наредните месеци. Првиот е намалувањето на куповната моќ и можниот пад на побарувачката, додека вториот се новите ограничувања за станбено кредитирање, кои треба да ја намалат можноста за задолжување при купување втор и секој нареден стан.

Податоците на Народната банка покажуваат дека цените на становите во Скопје во третиот квартал од 2026 година биле повисоки за 10,3 проценти во споредба со истиот период минатата година. Иако станува збор за двоцифрен раст, тој е значително понизок од зголемувањето забележано во претходните два квартала.

Во првите три месеци од годината годишниот раст достигнал 16,6 проценти, додека во вториот квартал се намалил на 13,4 проценти. Последниот податок од 10,3 проценти покажува дека поскапувањето продолжува, но со сè помала брзина. Овие показатели се однесуваат на огласените цени во главниот град, поради што не мора целосно да ги отсликуваат сумите по кои навистина се склучуваат купопродажните договори.

Ваквото движење е важно бидејќи забавувањето на растот често претставува една од првите промени што можат да се забележат на пазарот на недвижности. Сепак, тоа не значи дека становите веќе почнале да поевтинуваат. Доколку еден стан минатата година чинел 100.000 евра, годишен раст од 10,3 проценти би значел дека неговата цена сега изнесува 110.300 евра.

За купувачите, оваа разлика е суштинска. Помалиот процент на поскапување не го прави станот поевтин, туку само покажува дека неговата цена расте побавно отколку претходно. За вистинско намалување на цените би било потребно да се промени односот меѓу понудата и побарувачката, а продавачите да почнат да прифаќаат пониски износи.

Една од причините поради кои пазарот би можел да се соочи со таква промена е сè потешката достапност на становите за граѓаните што живеат од редовни месечни приходи. Во изминатите години цените на недвижностите значително се зголемија, додека за многу семејства купувањето стан стана финансиска обврска што бара долгорочно задолжување.

На пример, за стан од 60 квадратни метри, со цена од 2.000 евра за квадратен метар, потребни се 120.000 евра. Доколку банката бара учество од 20 проценти, купувачот треба да обезбеди 24.000 евра сопствени средства, а преостанатите 96.000 евра да ги финансира преку кредит. На ова се додаваат трошоците за опремување, нотарските услуги и другите обврски поврзани со купувањето.

За младите семејства што допрва планираат да го решат станбеното прашање, ваквите суми можат да бидат сериозна пречка. Дури и кога имаат стабилни работни места, потребата од високо почетно учество и долгогодишна отплата на кредитот може да ги натера да го одложат купувањето.

Дополнителен проблем е што растот на цените ја намалува вредноста на претходно заштедените средства во однос на цената на посакуваниот стан. Семејство што штеди по 500 евра месечно може да собере 6.000 евра за една година, но доколку недвижноста во истиот период значително поскапи, финансиската цел може повторно да се оддалечи.

Кога сè поголем број потенцијални купувачи не можат да ги прифатат бараните цени, побарувачката може постепено да ослабне. Ова не мора веднаш да предизвика поевтинување, но може да го продолжи периодот во кој становите остануваат непродадени и да создаде поголем простор за преговори.

Продавачите што сакаат побрзо да реализираат продажба во такви услови би можеле да бидат подготвени да прифатат пониска понуда од првично огласената. Особено чувствителни на ваквите промени можат да бидат недвижностите што подолго време не успеваат да привлечат купувачи.

Одредени сигнали за намалена пазарна активност веќе се забележани и во податоците на Катастарот. Во првиот квартал од 2026 година бројот на реализирани продажби бил помал за околу 15 проценти во споредба со претходниот квартал. Сепак, овој податок не е доволен за да се заклучи дека побарувачката трајно се намалува, бидејќи бројот на трансакции може да варира во различни периоди од годината.

Вториот важен фактор што би можел да влијае врз пазарот се промените во правилата за кредитирање. Од 1 декември 2026 година треба да започнат да се применуваат построги ограничувања за граѓаните што земаат кредит за купување втор или секој нареден стан, односно за недвижности што не се нивно прво сопствено живеалиште.

Една од најзначајните промени е намалувањето на максималниот рок за отплата од 30 на 25 години. Пократкиот период на отплата вообичаено значи повисока месечна рата за ист износ на кредит, што може да ја намали сумата што одреден купувач може да ја позајми од банка.

Дополнително, се ограничува и делот од месечните приходи што може да се користи за отплата на кредитните обврски. Кај денарските кредити, дозволениот сооднос на месечните обврски и приходите се намалува од 50 на 45 проценти, додека кај кредитите со валутна компонента ограничувањето се намалува од 45 на 40 проценти.

Практично, за лице со месечни приходи од 1.000 евра, границата од 45 проценти би значела дека вкупните месечни кредитни обврски не треба да надминуваат противвредност од 450 евра. Кај ограничување од 40 проценти, максималниот износ би бил 400 евра. Овие примери ја покажуваат логиката на новите правила, додека конкретното одобрување кредит зависи и од останатите банкарски критериуми.

Построгите услови би можеле најмногу да влијаат врз купувачите што набавуваат недвижности како инвестиција. Становите што се купуваат за издавање, заштита на заштедите или очекувана заработка од идно поскапување претставуваат дел од побарувачката што не е директно поврзана со решавањето на станбеното прашање.

Доколку дел од овие купувачи повеќе не можат да обезбедат доволно кредитни средства, нивното повлекување би можело да го намали притисокот врз цените. Но ефектот ќе зависи и од тоа колкав дел од купопродажбите се финансираат со кредити, а колкав со готовина.

Купувачите што располагаат со сопствени средства нема да бидат директно погодени од ограничувањата за банкарско задолжување. Поради тоа, пазарот може да остане активен во деловите каде што постои силна побарувачка од инвеститори што не зависат од кредитирање.

Истовремено, поголемата понуда на станови не мора автоматски да доведе до намалување на цените. Градежните компании можат да го приспособат темпото на продажба, додека сопствениците на постари станови можат да одлучат да чекаат подобри услови наместо веднаш да ја намалат бараната сума.

Затоа, евентуалното смирување на пазарот најверојатно прво би се забележало преку подолги рокови за продажба, помал број трансакции и поголема подготвеност за договарање на конечната цена. Ваквите промени можат да се појават и без значителен пад на огласените цени.

Важно е и тоа што пазарот на недвижности во Македонија не е еднаков во сите градови и населби. Скопје има специфична побарувачка, концентрација на работни места и инвестициска активност, поради што движењето на цените во главниот град не може автоматски да се преслика врз останатите делови од земјата.

Разликите постојат и меѓу новоградбите и постарите станови, како и меѓу централните и периферните населби. Локацијата, инфраструктурата, квалитетот на градбата и достапноста на нови станбени објекти можат значително да влијаат врз тоа колку брзо одредена недвижност ќе најде купувач.

За граѓаните што планираат купување сопствен дом, најновите податоци даваат причина внимателно да ги следат пазарните движења, но не и сигурност дека становите наскоро ќе поевтинат. Забавувањето на растот може да биде почеток на стабилизација, но исто така е можно цените да продолжат да се зголемуваат со поумерено темпо.

Следните квартали ќе бидат особено важни за проценката на насоката во која се движи пазарот. Покрај индексот на цените, потребно ќе биде да се следат бројот на реализирани купопродажби, условите за кредитирање и разликата меѓу огласените и вистински постигнатите продажни цени.

Она што засега може да се заклучи е дека периодот на исклучително брзо поскапување покажува знаци на слабеење. Намалената достапност на становите и новите кредитни ограничувања би можеле дополнително да ја намалат побарувачката, особено кај купувачите што набавуваат втора или дополнителна недвижност.

Дали тоа ќе биде доволно за цените навистина да почнат да паѓаат, останува отворено прашање. За многу македонски семејства, сепак, и самото запирање на наглиот раст би претставувало значајна промена по години во кои сопствениот стан стануваше сè потешко достижна финансиска цел.