Анализа на Бојан Петровски-Дали ќе создадеме генерација на кираџии?Цените на недвижностите растат побрзо од куповната моќ на граѓаните

Македонскиот пазар на недвижности се наоѓа во период во кој едно прашање станува сè поважно: кој реално ќе може да си дозволи да купи стан? Во последните години недвижностите, особено во Скопје, станаа една од најпосакуваните инвестиции. Цените растат, инвеститорите градат, побарувачката делумно постои, а недвижноста се перципира како сигурна инвестиција. Но, зад оваа позитивна слика постои и друга страна – растот на цените на недвижностите сè повеќе се одвојува од реалната куповна моќ на домашното население.

Во последните години цените на становите во најатрактивните скопски општини достигнаа нивоа од околу 1.500 до над 1.900 евра за квадратен метар, а на одредени локации и значително повеќе. Во исто време, просечната плата во Македонија е далеку од нивото кое би овозможило лесно следење на ваков раст на цените. Според податоците за пазарот, растот на цените на станбените недвижности е значително повисок од растот на приходите. И тука се појавува суштинскиот проблем.

Да земеме едноставен пример. Стан од 60 квадратни метри со цена од 1.500 евра за квадрат чини 90.000 евра. За човек со просечна македонска плата, тоа претставува повеќегодишна заработка дури и кога целата плата би можела да се заштеди. Но, реалноста е сосема поинаква. Од платата треба да се платат храна, сметки, транспорт, здравство, образование, облека и сите останати трошоци на животот. Затоа вистинското прашање не е само дали стан од 90.000 евра е скап во апсолутна смисла. Прашањето е колку години работа му се потребни на едно просечно македонско домаќинство за да стигне до сопствен дом.

Ова е особено интересно ако Македонија ја споредиме со други пазари во светот. Кога зборуваме за недвижности, најчесто се споредува само цената по квадратен метар. Тоа не е доволно. Многу поважна е споредбата меѓу цената на недвижноста, квалитетот на живот и приходот на населението. Може да имате град во кој квадратот чини 3.000 евра, но просечната плата е 4.000 или 5.000 евра. Во тој случај, иако номинално недвижноста е поскапа, таа може да биде подостапна за локалното население отколку стан од 1.500 евра во земја со значително пониски приходи. Токму затоа Македонија мора да престане да го гледа пазарот само преку бројката „евра по квадрат“.

Прашањето е кој ги купува становите. Ако просечниот граѓанин не може да го следи растот на цените, пазарот мора да се потпира на други извори на куповна моќ, домаќинства со две високи примања, Македонци кои работат во странство, дијаспората, постоечки сопственици кои продаваат стар имот за да купат нов, инвеститори или семејства кои финансиски им помагаат на своите деца. Сето тоа е легитимна побарувачка, но истовремено покажува дека дел од пазарот сè повеќе се оддалечува од реалната куповна моќ на просечното домаќинство.

Проблемот не е само кај купувачите туку и кај банките

Често се заборава дека пазарот на недвижности е директно поврзан со банкарскиот сектор. За голем дел од граѓаните, купувањето стан е невозможно без станбен кредит. Но, кредит може да добие само оној кој ги исполнува условите на банката, има доволно високи и стабилни приходи, прифатлива задолженост и кредитоспособност.

Што се случува ако цените продолжат да растат, а приходите не ги следат? Сè помал број луѓе ќе можат да земат доволно голем кредит за да купат стан. И тоа не е проблем само за граѓаните. На долг рок, тоа не е добро ниту за банките.

Банката може да има капитал, ликвидност и подготвеност да кредитира, но ако просечниот граѓанин не ги исполнува условите за кредит за недвижност од 100.000, 120.000 или 150.000 евра, нема што да финансира. Не можете бесконечно да го зголемувате износот на кредитот ако приходот на должникот не дозволува таква рата. Затоа пазарот на недвижности и банкарскиот сектор имаат заеднички интерес: цените на недвижностите мора да имаат одредена врска со реалната способност на населението да ги финансира.

А што е со киријата?

Кога купувањето станува недостапно, најчестата алтернатива е изнајмувањето. Но и тука треба да бидеме реални. Киријата е решение за домување, но не е решение за создавање сопствен капитал. Ако некој плаќа 400 евра месечна кирија, за 10 години тоа се 48.000 евра. За 20 години – 96.000 евра. И покрај тоа, по 20 години тој човек не поседува недвижност.

Секако, сопствениот стан не е бесплатен. Ако се купи со кредит, се плаќа камата, има трошоци за одржување, даноци, осигурување и други расходи. Но постои една фундаментална разлика: со отплатата на главницата постепено се создава сопственост. Кај киријата, плаќате за користење на туѓ имот. Затоа не е економски коректно да се каже дека човекот кој плаќа кирија е „на нула“ само затоа што нема кредит. И обратно, не е точно ни дека човекот со кредит автоматски „губи“ затоа што плаќа камата.

Додека не се исплати кредитот, сопственикот не може да каже дека станот целосно го „исплатил“, односно има преостаната обврска кон банката. Но со секоја отплатена рата, дел од неговата обврска се намалува и неговиот сопственички капитал во недвижноста расте. Кај киријата, по завршувањето на месецот плаќањето е потрошено и не создава сопственички удел. Токму затоа треба да внимаваме кога зборуваме за „исплатливост“ на киријата и кредитот. Киријата може да биде пофлексибилна и финансиски попогодна во одредени ситуации, особено на краток рок. Но на долг рок, за човек кој има стабилен приход, може да добие кредит и планира да живее долгорочно во истиот град, сопствениот имот создава форма на капитал што киријата не ја создава.

И тука повторно се враќаме на главниот проблем: ако цената на станот е толку висока што просечниот човек не може ни да го добие кредитот, тогаш тој избор практично не постои.

Македонците сè почесто гледаат надвор од Македонија

Паралелно со растот на цените во Македонија, се менува и начинот на кој дел од граѓаните размислуваат за недвижностите како инвестиција. Сè повеќе луѓе кои располагаат со капитал почнуваат да ги разгледуваат и големите светски пазари, од Дубаи, преку Шпанија, па сè до Италија, и не само како туристички дестинации, туку и како можност за купување втор дом или инвестиционен имот.

Причината е едноставна: инвеститорот не треба да гледа само колку чини квадратниот метар, туку што добива за вложениот капитал. На одредени странски пазари може да се најде недвижност со конкурентна влезна цена, со потенцијал за краткорочно или долгорочно изнајмување, капитална добивка и пристап до многу поголем туристички или меѓународен пазар на наематели. Во одредени сегменти, очекуваниот принос може да биде значително повисок од приносот што инвеститорот би го остварил со споредлив имот во Македонија.

Тука Македонија се соочува со уште еден парадокс. Ако домашниот инвеститор треба да вложи значителен капитал во стан во Скопје за релативно ограничен приход од кирија, а во исто време има можност со слична или понекогаш пониска инвестиција да купи имот на меѓународен пазар со поголема побарувачка и потенцијално повисок принос, логично е дел од капиталот да започне да се движи надвор од земјата.

Особено Дубаи во последните години стана сериозна опција за инвеститорите од регионот поради комбинацијата од меѓународна побарувачка, развиена туристичка инфраструктура, голем број нови проекти и можности за изнајмување. Шпанија и Италија, пак, имаат дополнителна привлечност поради туризмот, европскиот пазар и можноста недвижноста да се користи и како втор дом. Ова не значи дека секој странски пазар е автоматски подобар од Македонија. Инвестирањето во странство носи свои ризици, даночни правила, трошоци, регулатива и различни услови на пазарот. Но, за сериозен инвеститор споредбата повеќе не завршува на границата.

Капиталот денес има избор.

И ако домашниот пазар бара сè повисока цена, а истовремено нуди понизок принос, дел од инвеститорите природно ќе почнат да бараат алтернатива.

Ризикот е да создадеме генерација на кираџии

Ако млад човек на 25 или 30 години не може да купи стан без огромна помош од семејството, тој има две опции – или ќе се задолжи на долг период и значителен дел од својот приход ќе го насочи кон кредитот, или ќе изнајмува. Ако ова стане правило наместо исклучок, Македонија може постепено да создаде генерација на луѓе кои работат, заработуваат и плаќаат кирија, но никогаш не успеваат да создадат сопствен станбен капитал. И ова не е само проблем за младите. Тоа е проблем за целата економија.

Затоа што ако растот на цените ги надминува приходите, се намалува бројот на луѓе кои можат да купат. Ако се намалува бројот на луѓе кои можат да купат, се намалува потенцијалот за кредитирање. Ако кредитирањето стане потешко, дел од побарувачката исчезнува. А ако побарувачката исчезнува, порано или подоцна пазарот мора да најде нова рамнотежа.

Македонскиот пазар на недвижности не е пред колапс. Напротив, пазарот е активен и побарувачката постои. Но, токму затоа треба да бидеме внимателни. Дали е реалност или шпекулација? Здрав пазар не е само пазар во кој недвижностите поскапуваат. Здрав пазар е пазар во кој значаен дел од населението може реално да си дозволи да живее и да купи имот.

Денес стан од 60 квадрати лесно може да достигне 100.000 или 180.000 евра, зависно од локацијата и квалитетот. За голем дел од македонските домаќинства тоа веќе не е обична животна одлука. Тоа е долгорочен финансиски проект. И затоа вистинското прашање за следните 10 години не треба да биде само: „Колку ќе чини квадратот?“ Туку: „Кој ќе може да си го дозволи?“

Затоа што ако продолжиме да градиме недвижности за куповна моќ што ја нема, можеби нема да создадеме само скап пазар. Можеби ќе создадеме цела генерација на кираџии, додека капиталот на оние што можат да инвестираат ќе продолжи да бара можности надвор од Македонија.

Бојан Петровски
Сопственик на Capital Solutions Group и меѓународен експерт за развој на бизнис