Дали купувањето стан за изнајмување сè уште е исплатлива инвестиција?

И покрај постојаниот раст на цените на недвижностите, купувањето стан со цел издавање под кирија останува една од најпопуларните форми на инвестирање во Македонија. Стабилната побарувачка за изнајмување во изминатите неколку години овозможи приносите од кирија да се задржат на релативно солидно ниво, но експертите предупредуваат дека номиналните бројки не ја покажуваат вистинската исплатливост на ваквата инвестиција.

На прв поглед, годишниот бруто принос од околу пет до шест проценти изгледа привлечно. Сепак, за да се оствари таков принос денес е потребен значително поголем почетен капитал отколку пред неколку години, бидејќи цените на становите значително пораснаа. Иако високата побарувачка за изнајмување го ублажи влијанието од поскапувањето на квадратот, реалниот поврат е понизок кога ќе се пресметаат инфлацијата, трошоците за одржување и останатите издатоци.

Добар пример за овој тренд е стан купен во Скопје во 2020 година за околу 80.000 евра, кој денес може да достигне вредност од приближно 140.000 евра. Тоа претставува раст од околу 75 проценти за шест години, што покажува колку брзо поскапеле недвижностите. Истовремено, кириите исто така пораснаа, но нивното темпо на раст почна да забавува поради поголемата понуда на станови и повнимателниот пристап на закупците.

Дополнително, продажбата на станови бележи забавување, додека цените на квадратниот метар продолжуваат да растат. На тој начин се создава сè поголема разлика меѓу вредноста на недвижностите и приходите што тие можат да ги генерираат преку издавање.

Исплатливоста зависи и од типот на имотот. Најдобар принос вообичаено носат гарсоњерите и еднособните станови, бидејќи тие се најбарани на пазарот и полесно се издаваат без подолги периоди кога би останале празни.

Според достапните проценки, еднособен стан во Скопје со просечна вредност од околу 97.000 евра може да се изнајмува за околу 400 евра месечно. Тоа носи годишен приход од приближно 4.800 евра, односно бруто принос од околу 4,95 проценти. Ако станот е постојано издаден и не постојат дополнителни трошоци, сопственикот би ја повратил почетната инвестиција преку кирија за нешто повеќе од две децении.

Но, ваквата пресметка е идеализирана и ретко се совпаѓа со реалноста. Во практиката мора да се земат предвид трошоците за редовно одржување, повремените реновирања, даночните обврски, можните периоди кога станот нема да биде издаден, како и инфлацијата, која директно влијае врз реалната вредност на заработката. Дополнителен фактор е начинот на финансирање, бидејќи купувањето со станбен кредит значително ја менува конечната исплатливост на инвестицијата.

Поради тоа, одлуката за купување стан со цел издавање не треба да се темели исклучиво на висината на месечната кирија или на бруто приносот. Долгорочната профитабилност зависи од повеќе фактори, меѓу кои се движењето на цените на недвижностите, побарувачката за изнајмување, трошоците за сопственост и економските услови. Само со сеопфатна анализа може да се утврди дали ваквата инвестиција ќе обезбеди задоволителен реален принос или нејзината главна предност ќе биде зачувувањето на вредноста на вложениот капитал.