Македонски парадокс: Становите сè помалку се продаваат, а цените сè повеќе растат

Македонскиот пазар на недвижности испраќа два навидум спротивни сигнали. Цените на становите продолжуваат да растат со темпо што е значително повисоко од она во поголемиот дел од Европската Унија, но продажбата на нови станови веќе не го следи истиот ритам. Новите податоци на Народната банка покажуваат дека бројот на продадени новозавршени станови бележи двоцифрен пад, додека цените и понатаму одат нагоре.

Токму оваа комбинација го отвора прашањето дали македонскиот пазар на недвижности постепено се приближува до точка на заситување. Во претходните години растот на цените беше придружуван со силна побарувачка, интензивна градба и зголемен интерес за купување недвижности. Сега се појавува поинаква слика – нови станови продолжуваат да се градат, но за нивната продажба е потребно сè повеќе време.

Особено впечатлив е податокот за периодот потребен пазарот да ја апсорбира новата понуда. Во 2024 година проценетото време за продажба на новите станови изнесувало околу шест години, додека во 2025 година се зголемило на 7,9 години. Тоа е значително продолжување за само една година и сигнал дека понудата расте побрзо отколку што купувачите успеваат да ја преземат.

Сепак, ваквата промена засега не предизвикува пресврт кај цените. Наместо пониската продажба да донесе поевтинување, становите продолжуваат да поскапуваат. Така се создава необична ситуација во која купувачите стануваат повнимателни, продажбата слабее, а цената на квадратен метар не го следи падот на прометот.

Еден од факторите што го одржуваат пазарот активен е банкарскиот сектор. Финансирањето има значајна улога и на страната на понудата и на страната на побарувачката. Градежните компании преку кредитирањето можат да продолжат со нови проекти, додека станбените кредити им овозможуваат на домаќинствата да влезат на пазарот и покрај сè повисоките цени на недвижностите.

Но токму тука се наоѓа и една од слабите точки на сегашниот модел. Доколку изградбата продолжи со силно темпо, а бројот на купувачи не расте соодветно, на пазарот постепено може да се натрупува сè поголема понуда. Продолжувањето на проценетиот период за продажба од шест на 7,9 години веќе покажува дека апсорпцијата на новите станови станува побавна.

За граѓаните, пак, најголемата пречка останува достапноста. Кога цените на недвижностите растат побрзо од приходите на домаќинствата, потребната сума за купување станува сè потешко достижна. Дури и кога купувањето се финансира преку кредит, повисоката цена на станот значи поголемо учество, поголем долг и подолгорочна финансиска обврска.

Поради тоа, падот на продажбата не мора да значи дека Македонците повеќе не сакаат да купуваат станови. Можно е дел од потенцијалните купувачи едноставно да не можат или да не сакаат да ја платат цената што моментално се бара. Тоа е важна разлика, бидејќи побарувачка може да постои, но да не се претвора во реализирана продажба по сегашните цени.

Истовремено, недвижностите во Македонија одамна не се купуваат исклучиво за живеење. За дел од граѓаните станот е начин за зачувување на капиталот, инвестиција или имот што подоцна може да се издава. Таквата инвестициска побарувачка може да помогне цените да останат високи дури и кога дел од купувачите што бараат дом се повлекуваат од пазарот.

Од друга страна, продолжувањето на изградбата покажува дека инвеститорите сè уште очекуваат пазарот да може да ја прифати новата понуда. Сè додека постои пристап до финансирање и очекување дека недвижностите ќе ја задржат или зголемат вредноста, притисокот за нова градба може да продолжи и покрај забавувањето на продажбата.

Но колку подолго становите остануваат непродадени, толку поголемо станува прашањето дали сегашните цени се одржливи. Пазарот може извесен период да функционира со високи цени и послаб промет, особено ако продавачите и инвеститорите немаат потреба брзо да ги намалат цените. Доколку разликата меѓу понудата и реалната куповна моќ продолжи да се зголемува, притисокот врз пазарот може постепено да стане посилен.

Македонија дополнително се издвојува по брзината со која поскапуваат становите во споредба со Европската Унија. Тоа го прави прашањето за одржливоста уште поважно. Брзото зголемување на цените може да создава впечаток дека недвижностите се инвестиција што речиси постојано добива на вредност, но историјата на пазарите покажува дека цените и бројот на трансакции не можат бесконечно да се движат во спротивни насоки.

Засега нема доволно основа само од падот на продажбата да се заклучи дека следува поевтинување на становите. Многу ќе зависи од новата градба, кредитирањето, финансиската состојба на домаќинствата и од тоа колку долго инвеститорите се подготвени да ги задржат непродадените станови без да ги коригираат цените.

Но промената на пазарот веќе е видлива. Повеќе не е доволно да се следи само колку расте цената на квадратен метар. Податокот дека за продажба на новата понуда сега се проценуваат 7,9 години може да биде многу поважен показател за она што се случува под површината.

Македонскиот пазар на недвижности затоа влегува во интересна фаза. Становите продолжуваат да поскапуваат, банките и натаму го поддржуваат финансирањето, а градежната активност создава нова понуда. Во исто време, продажбата на нови станови слабее и времето потребно тие да најдат купувач станува подолго. Доколку овие два тренда продолжат да се раздвојуваат, прашањето повеќе нема да биде само колку ќе поскапи квадратот, туку колку долго пазарот може да ги одржува тие цени со сè побавна продажба.