Кој се богати додека Македонците плаќаат прескап квадрат? Бројките откриваат каде одат парите

Цените на становите во Македонија со години се движат во нагорна линија, а новоградбата продолжува да го менува изгледот на Скопје и на другите поголеми градови. За купувачите, квадратниот метар станува сè потешка финансиска ставка, додека за компаниите што работат околу недвижностите станува збор за пазар во кој се вртат сериозни суми. Само во текот на 2025 година, 810 компании од дејноста поврзана со недвижен имот оствариле вкупни приходи од околу 227,6 милиони евра.

Оваа бројка, сепак, не треба автоматски да се толкува како 227,6 милиони евра чиста заработка. Приходот претставува вкупната вредност на остварениот промет, додека добивката останува откако ќе се платат сите трошоци. А кај недвижностите тие трошоци се многубројни и започнуваат долго пред еден стан да стигне до оглас за продажба.

За да се изгради една зграда, најпрво треба да се обезбеди земјиштето, а потоа следуваат проектирањето, инженерските услуги, потребните дозволи, комуналните трошоци и подготовката на локацијата. Самата изградба отвора уште поголем круг на расходи, од градежни материјали и механизација до работна сила и ангажирање на различни изведувачи. Во конечната цена на станот на тој начин се содржани трошоци од голем број различни компании.

Бетонот и железото се само почеток. Во една нова зграда се вградуваат прозорци, врати, фасадни системи, електрични и водоводни инсталации, лифтови, подови, санитарии и низа други производи и услуги. Кога ќе се додадат транспортот, работниците, подизведувачите, финансирањето и останатите оперативни трошоци, станува јасно зошто продажната цена на квадратот не може едноставно да се изедначи со профитот на инвеститорот.

Токму затоа растот на пазарот на недвижности има поширок ефект врз економијата. Кога се градат и продаваат повеќе станови, работа имаат архитектите и инженерите, градежните компании, производителите и трговците со материјали, како и фирмите што обезбедуваат опрема и услуги за новите објекти. Со секој нов проект се активира цел синџир на деловни активности што е многу поширок од самата продажба на станот.

Во тој синџир свое место имаат и агенциите за недвижности. Доколку посредничката провизија се пресметува како процент од вредноста на трансакцијата, повисоката цена на имотот значи и поголем приход од една продажба. Така, провизија од 2 отсто на недвижност од 80.000 евра изнесува 1.600 евра, додека на имот од 120.000 евра достигнува 2.400 евра. Процентот останува ист, но приходот по трансакција расте за половина.

Слична логика постои и кај финансирањето. За голем број купувачи, особено кога станува збор за новоградба, сопствените средства не се доволни за купување и неопходен е станбен кредит. Повисоката цена на недвижноста најчесто значи и поголем износ на задолжување, а со тоа и поголема сума што купувачот во текот на годините ќе ја плати за камата, покрај главниот долг.

На тој начин, станот може да биде основа за приходи на повеќе различни страни. Инвеститорот ја продава недвижноста, градежните компании и добавувачите заработуваат од изградбата, посредниците од продажбата, банките од кредитирањето, а државата остварува јавни приходи преку даноци и други давачки што зависат од видот на имотот и трансакцијата.

Но, најважниот дел од приказната е што високата продажна цена не значи нужно и огромна профитна маржа. Ако приходите растат, но истовремено се зголемуваат цените на земјиштето, материјалите, работната сила и финансирањето, добивката може да расте многу побавно или дури да се намалува. Токму податоците за 2025 година се показател дека поголемиот промет не мора автоматски да донесе и поголема конечна заработка.

За купувачите, сепак, пресметката е многу поедноставна и многу поболна. Тие не го гледаат пазарот низ приходите на инвеститорите или низ трошоците на градежните компании, туку низ сумата што треба да ја обезбедат за сопствен дом. Кога стан од 80.000 евра станува 120.000 или 150.000 евра, разликата не е само во цената на огласот, туку и во висината на потребното учество, износот на кредитот и месечната рата.

Затоа растот на цените на недвижностите создава две сосема различни перспективи. За компаниите што работат во овој сектор тоа може да значи поголем пазар, повеќе трансакции и повисоки номинални приходи, додека за граѓаните значи дека патот до сопствен стан станува сè поскап и потежок.

Сумата од 227,6 милиони евра покажува колку голема економска активност се создава околу недвижностите, но не кажува сама по себе кој е најголемиот победник. Парите се распределуваат низ цел систем од земјиште и изградба до продажба, кредитирање и даноци, а секој учесник зема свој дел од колачот. На крајот, сепак, најголемиот товар го чувствува оној што треба да ја плати конечната цена – граѓанинот кој бара место за живеење и за кого еден квадратен метар станува сè поскапа инвестиција.