Еден стан, четири даноци: големи разлики во трошоците за недвижности низ Европа

Даночниот товар за сопствениците на недвижности значително се разликува низ Европа, а разликите меѓу земјите можат да бидат огромни. Купувањето стан или куќа не значи само плаќање на почетната цена, туку и дополнителни трошоци поврзани со преносот на сопственоста, годишното оданочување, приходите од изнајмување и евентуалната продажба на имотот.

Иако секоја европска држава има сопствени правила и различни начини на пресметка, анализите покажуваат дека некои земји имаат значително повисоки даночни оптоварувања за сопствениците, додека други нудат поповолни услови за инвеститорите и граѓаните.

Кога станува збор за приходите од изнајмување, разликите меѓу европските земји се особено изразени. За сопствениците кои купуваат недвижност како инвестиција, данокот на приход од кирија може значително да влијае врз исплатливоста на вложувањето.

Данска се издвојува како една од земјите со највисоко даночно оптоварување во овој сегмент. Кај пониски приходи од изнајмување, даночната стапка може да надмине 40 проценти, додека со растот на приходите дополнително се зголемува и даночниот товар. Белгија, исто така, има високи стапки, особено кај сопствениците со поголеми приходи од изнајмување.

На спротивната страна се земји како Кипар и Луксембург, каде почетното даночно оптоварување за приходите од изнајмување е значително пониско. Во некои случаи, особено кај помали приходи, даночните обврски се минимални или целосно отсутни.

Разликите се појавуваат и кај системите за оданочување. Некои земји применуваат фиксни стапки без оглед на висината на приходот, додека други го додаваат приходот од кирија во вкупните приходи на сопственикот и го оданочуваат според прогресивни стапки. Тоа значи дека во одредени случаи данокот на недвижност практично станува дополнителен данок на доход.

При самото купување недвижен имот, Белгија повторно се наоѓа меѓу земјите со највисоки трошоци. Данокот на пренос може да достигне 12,5 проценти од вредноста на имотот, што значи дека купувачот на недвижност вредна 500.000 евра може да плати десетици илјади евра само за даночни обврски.

Сепак, во Белгија постојат разлики меѓу регионите, па конечниот износ зависи од местото каде што се купува имотот и од тоа дали станува збор за дом во кој купувачот ќе живее. Одредени олеснувања можат значително да го намалат даночниот товар за оние кои го купуваат својот прв или единствен дом.

Спротивен пример се Естонија и Чешка, каде не постои класичен данок на пренос на недвижности при купување. Во Литванија, пак, трошоците се релативно ниски во споредба со најскапите европски пазари.

Годишниот данок на недвижен имот е уште еден фактор што сопствениците мора да го земат предвид. Сепак, директните споредби меѓу земјите се сложени бидејќи не сите држави ја користат истата даночна основа. Некои го пресметуваат данокот според пазарната вредност, други според катастарски вредности кои често се многу пониски.

Во Обединетото Кралство, годишниот општински данок за имот со просечна вредност може да достигне неколку илјади евра, зависно од категоријата на недвижноста и локалната власт. Во Франција и Шпанија, годишните обврски најчесто се движат во поумерен опсег бидејќи се користат пониски оданочливи вредности.

На Кипар и Малта сопствениците се во поповолна позиција, бидејќи овие земји немаат класичен годишен данок на недвижен имот. Германија, по реформата на системот за данок на имот, исто така често има пониско оптоварување во споредба со дел од соседните земји.

Посебна категорија е данокот на капитална добивка, односно данокот што се плаќа при продажба на недвижност доколку е остварена заработка. И тука правилата значително се разликуваат.

Данска е меѓу земјите со највисоко оптоварување, бидејќи добивката од продажба може да се оданочува со стапки што надминуваат 50 проценти. Во одредени случаи, половина од остварената заработка може да заврши како даночна обврска.

Германија има поинаков пристап. Ако сопственикот го поседува имотот подолго од десет години, добивката од продажбата може целосно да биде ослободена од данок. Доколку продажбата се случи порано, добивката се оданочува според редовните правила за данок на доход.

Малта, пак, нуди специфичен модел. Таму капиталната добивка не се оданочува на традиционален начин, но се применува данок поврзан со трансакцијата при продажба на имотот.

Кога ќе се земат предвид сите аспекти – купување, сопственост, изнајмување и продажба – Белгија се издвојува како една од земјите со највисок вкупен даночен товар за недвижности. Иако не е најстрога во секоја категорија, често се наоѓа меѓу лидерите по висината на трошоците што ги носи поседувањето имот.

На спротивниот крај се Кипар и Малта, кои поради пониските или непостоечки одредени даночни обврски се сметаат за попривлечни дестинации за сопствениците и странските инвеститори.

Податоците покажуваат дека при купување недвижен имот во Европа не треба да се гледа само почетната цена. Даночните правила можат значително да влијаат врз реалната вредност на инвестицијата, а разликата меѓу две земји може да значи илјадници евра дополнителни трошоци во текот на годините.

Затоа, експертите советуваат идните купувачи внимателно да ги анализираат сите даночни обврски пред да донесат одлука, бидејќи токму тие често го одредуваат вистинскиот трошок и исплатливоста на сопственоста на недвижен имот.